Zins p.a. Monate Finanzierungsziel
5,2 % 12 2.500.000 
Anlageklasse
AA
A
B
C
Finanzierung
erfolgreich
100,00 %
Crowd 2.500.000 

Pracht-Altbau Sendlinger Tor 

Mehrfamilienhaus in München-City


PROJEKTFILM


Lage

München
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt

Projekt-Icons

Finanzierungszweck

Revitalisierung
 

Projekt-Icons

Nutzungsart

Wohnen
 

Projekt-Icons

Zins

5,2 %
p.a.

Projekt-Icons

Tilgung

endfällig

Projekt-Icons

Laufzeit bis

15. Mai
2020

Gesetzlicher Risikohinweis:
Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.

Mehr Informationen

Für diese Vermögensanlage besteht keine Prospektpflicht.
Dargestellte Innenansichten sollen es Investoren ermöglichen sich eine gute Vorstellung vom Objekt zu machen. Diese können aber vom späteren Design abweichen.

Projekt

Die wichtigsten Fakten auf einen Blick

  • Feste Verzinsung: 5,2 % p.a. sofort ab Geldeingang
  • Laufzeit bis 15. Mai 2020 (ca. 12 Monate)
  • Besichert durch nachrangige Gesamtgrundschuld auf das Projektgrundstück.1) Darüber hinaus hat der Gesellschafter haftendes Eigenkapital i.H.v. mehr als 800.000 Euro in die Projektgesellschaft eingebracht. 
  • Sanierung und Ausbau eines denkmalgeschützten Gebäudes mit insgesamt zwölf Eigentumswohnungen und einer Gesamtwohnfläche von ca. 1.135 m²
  • Zentrale Lage in München, wenige Schritte vom Sendlinger Tor entfernt
  • Baugenehmigung liegt vor
  • Sanierungsbeginn für Juni 2019 geplant; Fertigstellung voraussichtlich 2020 
  • Sehr gute Verkehrsanbindung und etablierte Infrastruktur
  • Auf die Sanierung von Bestandsimmobilien spezialisierter Projektentwickler 

Projektbeschreibung

Auf dem Grundstück "Pettenkoferstraße 5" in 80336 München wird ein 1902 erbautes Mehrfamilienhaus saniert. Während der historische Stuck-Altbau der Fassade erhalten bleibt, wird eine umfangreiche Sanierung des stilvollen Gebäudeinneren vorgenommen. Dabei erfolgen Instandsetzungsmaßnahmen der Wand- und Bodenoberflächen sowie technische Erneuerungen. Ergänzend sind Grundrissänderungen geplant sowie der Ausbau des Dachgeschosses. Die Baugenehmigung für das geplante Vorhaben liegt vor. Ziel ist es, den Charme des denkmalgeschützten Altbaus mit den Annehmlichkeiten des modernen Lebens zu kombinieren.

Insgesamt entstehen durch den Umbau zwölf 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit Wohnflächen zwischen ca. 68 und ca. 151 m². Mit Ausnahme der Souterrain-Wohnung verfügen alle Einheiten über einen Balkon oder eine Terrasse. Das Grundstück umfasst auch drei Garagen. 

Die Sanierungsarbeiten sollen im Juni 2019 starten. Im Dezember des Folgejahres sollen die Wohnungen komplett fertiggestellt sein. Der Projektentwickler strebt einen Globalverkauf des Objektes an. Sollte dies nicht realisierbar sein, besteht auch die Möglichkeit des Einzelverkaufs der Wohnungen.

Außenansicht Pettenkofer Straße 5

Denkmalgeschützte Fassade

Beispiel-Zimmer mit Fischgräten-Parkett

Zimmer mit Parkettboden

Grundstück  aus der Vogelperspektive

Aus der Vogelperspektive

Eckdaten

  • Grundstück ca. 550 m²
  • Wohnfläche ca. 1.135 m²
  • 12 Wohneinheiten, davon 11 jeweils mit Balkon oder Terrasse
  • 2- bis 4-Zimmer-Apartments
  • Wohnungsgrößen ca. 68 bis 151 m² 
  • 3 Garagen

Wohnungen

Wohnungsart und Größe2) Anzahl
Souterrain - ca. 77 m² 1
EG - ca. 71 & ca. 86  2
1. OG - ca. 68 & ca. 103 m² 2
2. OG - ca. 88 & ca. 91 2
3. OG - ca. 88 & ca. 92 m² 2
DG - ca. 111 & ca. 151 m² 2
Remise - ca. 86 m² 1
Gesamtanzahl Wohnungen 12

Lage

Osterdeichweisen

Makrolage: 
München

In der bayerischen Hauptstadt München, der drittgrößten deutschen Stadt nach Berlin und Hamburg, leben derzeit rund 1,5 Mio. Menschen - Tendenz weiter steigend. Ursachen dieses Trends sind unter anderem die starke Entwicklung als Wirtschaftsstandort in Verbindung mit einem hohen Lebensstandard.

Experten rechnen für mindestens die kommenden zehn Jahre mit einer anhaltend positiven ökonomischen Entwicklung und weiterem Bevölkerungswachstum. Das Lohnniveau in München liegt im nationalen Vergleich deutlich über dem Durchschnitt. Die Kaufkraft in der Landeshauptstadt ist entsprechend hoch. 

Mikrolage: 
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt

Das Grundstück im Stadtteil Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt liegt wenige Schritte westlich vom Sendlinger Tor entfernt, einem der historischen Stadttore am Rand der Altstadt. Der Bezirk umfasst bedeutende Freiflächen und Grünanteile im südlichen Innenstadtbereich, z.B. den Grüngürtel entlang der Isar. Die Pettenkoferstraße ist eine ruhige Seitenstraße und verbindet die Altstadt mit der Theresienwiese.

Die Kaufkraft im Umfeld ist sogar noch besser als im - generell hohen - Münchner Durchschnitt: 39 Prozent aller Haushalte im Stadtbezirk verfügen über ein monatliches Nettoeinkommen von mindestens 5.000 Euro.

Infrastruktur

Der zentral gelegene Stadtbezirk Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt verfügt über eine gut ausgebaute und etablierte Infrastruktur. In fußläufiger Entfernung zum Projektgrundstück befinden sich mehrere Supermärkte und Drogerien, aber auch Schulen und Kindergärten sowie Ärzte und Apotheken. Das gastronomische Angebot im Umfeld ist breit und international.

Die Münchner Innenstadt ist nur wenige hundert Meter entfernt und leicht fußläufig erreichbar, bis zum Marienplatz läuft man etwa zehn Minuten. 

Verkehrsanbindung

Die Anbindung des Projektgrundstücks an den öffentlichen Nahverkehr ist mit dem weniger als 300 Meter entfernten U-Bahnhof Sendlinger Tor sehr gut: Sechs U-Bahn-Linien halten hier und man fährt nur eine Station zum Münchner Hauptbahnhof. 

Für die Fahrt zum Flughafen München braucht man mit den öffentlichen Verkehrsmitteln oder mit dem Auto etwa eine Dreiviertelstunde. Die Parkmöglichkeiten im Umfeld des Projektgrundstücks sind begrenzt. 
 

Entfernungen:

Sielwall-Faehre

Sendlinger Tor ca. 300 m
Klinikum München ca. 500 m
Hauptbahnhof ca. 900 m
Marienplatz ca. 1,1 km
Viktualienmarkt ca. 1,2 km
Theresienwiese ca. 1,2 km
Isar ca. 1,4 km
Englischer Garten  ca. 2,5 km
Flughafen  ca. 36 km

Kartenansicht


Analyse

AA 800 – 700
A 699 – 550
626
B 549 – 400
C 399 – 250
wird nicht finanziert 249 – 0

Zusammenfassung der Analyse: Die Gesamtbewertung des Projekts ergibt sich aus verschiedenen Faktoren, die in unterschiedlicher Gewichtung in das Analyse-Ergebnis einfließen - darunter die hohe Nachfrage nach Wohnraum bei gleichzeitig extrem geringem Wettbewerb im Projektumfeld, die hervorragende Lage in einer hochwertigen Wohngegend, das plausible Planungskonzept samt vorliegender Baugenehmigung sowie die realistische Kalkulation.

Analysekriterien

AA Markt

800

AA Standort

735

A Bauvorhaben

613

A Wirtschaftlichkeit

559

Markt

Die Rahmenbedingungen in München sind sehr gut und dürften sich in den kommenden Jahren noch weiter verbessern. So soll die Bevölkerung bis 2030 um mehr als acht Prozent wachsen. Für Eigentumswohnungen werden bis mindestens 2023 weiterhin steigende Preise erwartet. Der Wettbewerb vergleichbarer hochwertiger sanierter Eigentumswohnungen im Umfeld ist sehr gering, auch gibt es in Objektnähe kaum Neubauprojekte. Die für das Projekt erzielbaren Preise liegen laut Analyse auf dem Niveau der vom Projektentwickler kalkulierten Erlöse.
Score: 800
Gewichtung: 15,00 %

Standort

Die Standortbedingungen sind für die geplante Projektentwicklung als gut zu bewerten. Die Lage am Sendlinger Tor ist großstädtisch und touristisch geprägt und bietet eine sehr gute Infrastruktur. Das Wohnumfeld zeichnet sich durch hochwertige Immobilien und Anwohner mit sehr hoher Kaufkraft aus. Ein U-Bahnhof liegt im direkten Umfeld, der Hauptbahnhof ist weniger als einen Kilometer entfernt. Zwar gibt es nur wenige Stellplätze im Projektumfeld. Dieser Aspekt wird jedoch durch die übrigen positiven Lagemerkmale mehr als ausgeglichen.
Score: 735
Gewichtung: 10,00 %

Bauvorhaben

Das denkmalgeschützte Gebäude wird umfassend saniert und restauriert. Dabei wird die ursprünglich sehr hochwertige Ausstattung wiederhergestellt beziehungsweise auf einen modernen hochwertigen Standard gebracht. Das Dach wird nach historischem Vorbild wieder aufgebaut. Die vorhandenen Gebäudestrukturen sind für die geplante Nutzung geeignet. Eine Baugenehmigung für das Bauvorhaben liegt bereits vor. Der Denkmalschutz umfasst Fassade, Dach und Einfriedung sowie die Treppe im Innenbereich. Vor diesem Hintergrund ist ein erhöhter Abstimmungsbedarf mit der Denkmalbehörde erforderlich.
Score: 613
Gewichtung: 25,00 %

Wirtschaftlichkeit

In der Regel sind Eigentumswohnungen in zentraler Münchner Lage noch vor Fertigstellung vollständig verkauft. Die Nachfrage ist extrem hoch. Angesichts der sehr guten Marktlage ist die Ertragsplanung des Projektentwicklers realistisch. Auch in einem Szenario mit höheren Kosten und niedrigeren Erträgen ist noch ein Gewinn zu erwarten, der dann geringer ausfällt. Der Projektentwickler strebt den Globalverkauf des Projekts an. Sollte der Zielkaufpreis auf diese Weise nicht erreicht werden können, ist der Einzelvertrieb vorgesehen. Die Tatsache, dass es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt, wirkt sich aufgrund der Abschreibungsmöglichkeiten positiv für die Käufer der sanierten Wohnungen aus.
Score: 559
Gewichtung: 50,00 %

Analysekonzept
 

Das Finanzierungsprojekt wird wie alle unsere Projekte in einem eigens von Engel & Völkers Capital für die Finanzierung von Bauvorhaben und Grundstücken entwickelten, einzigartigen Konzept mit einer Vielzahl an starken Partnern analysiert.

Die oben dargestellte Projekteinschätzung wurde von EVC Crowdinvest GmbH alleinverantwortlich verfasst. Diese basiert auf dem Expertenwissen des Netzwerkes an den zahlreichen von Engel & Völkers bearbeiteten Standorten sowie auf der Expertise von etablierten Partnern wie dem Immobilienbewertungs- und Marktforschungsunternehmen bulwiengesa appraisal GmbH, dem Beratungsunternehmen Drees & Sommer sowie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Roever Broenner Susat Mazars.

Diese Projekteinschätzung dient ausschließlich der Information und ist keine Investitionsempfehlung.

Logo Engel & Völkers Capital

Logo Bulwien Gesa Appraisal

Logo Mazars

Logo Drees und Sommer

Der Plattformbetreiber prüft jedes Finanzierungsprojekt lediglich unter Berücksichtigung zuvor definierter Kriterien. Die Veröffentlichung eines Projektes auf der Seite stellt keine Investitionsempfehlung dar. Der Plattformbetreiber beurteilt nicht die Bonität des Projektinhabers oder des Projektentwicklers. Er überprüft auch nicht die von diesem zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen auf ihre Richtigkeit, ihren Wahrheitsgehalt, ihre Vollständigkeit oder ihre Aktualität. Die auf der Plattform veröffentlichten Informationen zu einem Projekt erheben nicht den Anspruch alle zur eigenständigen Beurteilung der Investitionsentscheidung notwendigen Informationen zu umfassen. Investoren sollten die Möglichkeit nutzen, sich fachkundig beraten zu lassen und auf weitere unabhängige Quellen zurückzugreifen.

Finanzierung

Finanzierungsgarantie: Die Finanzierung dieses Projekts wird garantiert. Engel & Völkers Capital und unsere institutionellen Partner beteiligen sich mit mindestens 10% der Crowdinvestingsumme. Kommt zudem weniger Geld durch die Crowd zusammen als angestrebt, erhöhen wir unseren Finanzierungsanteil entsprechend.

Projektkalkulation

Kosten3)

Gesamtinvestitionskosten 17.390.000 €
    Grundstück & Erschließung 12.377.246 €
    Baukosten   2.578.103 €
    Sonstige Kosten  2.434.651 €

Erlöse3)

Geplante Erlöse (gesamt)4)      18.390.888 €
    Erw. Ø-Preis pro m² (ohne Stellplätze) 16.468 €/
    Erw. VK-Preis je Garagen-Stellplatz 80.000 €
    Erw. Kaufpreis-Faktor ca. 50,6-fach

Prognostizierte Werte gemäß Analyse

VK-Preise Wohnungen (Ø)  16.250 €/
VK-Preise Wohnungen (Spanne) 12.000 - 21.000 €/m²
Kaufpreis-Faktor 51- bis 55-fach

Mittelherkunft

Eigenkapital 800.000 €   4,6 %
Mezzanine-Kapital inkl. Crowdinvesting  4.000.000 € 23,0 %
Fremdkapital  12.590.000 € 72,4 %

Gesamt

17.390.000 €

100 %

Das gesamte Projektvolumen für den Pracht-Altbau Sendlinger Tor beträgt rund 17.390.000 Euro.

Insgesamt 4.000.000 Euro Mezzanine-Kapital werden über die Crowd sowie Engel & Völkers Capital und institutionelle Partner finanziert. 800.000 Euro bringt der Projektentwickler als Eigenkapital ein. Zudem wird Fremdkapital in Höhe von 12.590.000 Euro aufgenommen.

Zahlungsfluss

Zinsfluss

Hinweis zur Tilgung: Eine vorzeitige Tilgung des Darlehens ist bei diesem Projekt möglich. In einem solchen Fall ist der Darlehensnehmer aber trotzdem verpflichtet, die vereinbarten Zinszahlungen zu leisten und zusammen mit der Tilgung an die Crowdinvestoren auszuzahlen.


Projektentwickler

Logo Projektentwickler

Profil

Die dbc Deutsches Beratungs-Center für Vermögen und Finanzen GmbH (dbc) ist spezialisiert auf die Projektentwicklung von Grundstücken und Immobilien sowie den Ankauf und die anschließende Sanierung von Altbauten und denkmalgeschützten Gebäuden. Der Fokus liegt dabei auf Projekten im Raum Augsburg und München. 

Die dbc wurde 2002 gegründet. Seitdem wurden von ihr 23 Objekte mit mehr als 60.000 m² Wohnfläche gekauft, weiterentwickelt und wieder verkauft. Die Geschäftsführung der dbc hat seit 17 Jahren Erfahrungen in den Bereichen Projektentwicklung und Bauträgergeschäft am Münchner und Augsburger Immobilienmarkt. 

Referenzprojekte

Die dbc hat in den vergangenen 16 Jahren mehr als 20 Objekte saniert, von denen wir Ihnen hier eine kleine Auswahl vorstellen.

Für zwei ihrer Sanierungsprojekte wurde die dbc vom Friedrich-Prinz-Fonds der Stadt Augsburg ausgezeichnet. Der Fonds hat das Ziel, den Erhalt und die Pflege von Bauwerken zu fördern, die zur Aufwertung der Stadt dienen. Dabei stehen historische Gebäude im Vordergrund, die stadtgestalterisch oder im Sinne der Denkmalspflege restauriert oder modernisiert werden.

Zu den ausgezeichneten Projekten gehört das Objekt "Karrengässchen" in Augsburg, bei dem nach der Sanierung unter anderem die historische Fassade in neuem Glanz erstrahlte.

Karrengässchen in Augsburg

  • Einzelbaudenkmal aus dem 19. Jahrhundert
  • 7 Wohnungen
  • 580 m² Wohnfläche
  • 2006 ausgezeichnet mit dem Friedrich-Prinz-Fonds
Altes Forsthaus in Eurasburg

  • Einzelbaudenkmal
  • gebaut Anfang des 19. Jahrhunderts
  • 4 Wohnungen
  • 400 m² Wohnfläche
Blaue Kappe

Augsburg

Haus im Ortskern

Zusmarshausen

Am Katzenstadel

Augsburg

Ansprechpartner

Jens Breuer Geschäftsführender Gesellschafter JB Immobilien GmbH

Harald Olbert
Vertriebs-Repräsentant Pracht-Altbau Sendlinger Tor 

Harald Olbert ist seit mehr als 20 Jahren im Münchner Immobiliengeschäft tätig, mit dem Schwerpunkt auf Vertrieb und Projektentwicklung. Mit dem Management der dbc Deutsches Beratungs-Center für Vermögen und Finanzen GmbH arbeitet Harald Olbert ebenfalls seit knapp 20 Jahren zusammen. In dieser Zeit hat er zahlreiche Objekte für den Sanierungsspezialisten verkauft. 

Harald Olbert ist Diplom-Ingenieur und hat Werkstoff-Technik in Merseburg studiert, bevor er seine selbstständige Tätigkeit im Immobilienbereich aufnahm.  


Emittent & Anbieter

dbc Deutsches Beratungs-Center für Vermögen und Finanzen GmbH 

Jakobsplatz 6
86152 Augsburg
Deutschland
 


Ergänzende Ausführungen

1) Die Nachrangsicherheiten unterliegen ebenfalls einem qualifizierten Rangrücktritt. Das bedeutet, dass die Geltendmachung von Forderungen im Rahmen der Nachrangsicherheiten nur insoweit möglich ist, sofern der qualifizierte Nachrang der Forderungsdurchsetzung gegen den Emittenten nicht entgegensteht. Ungeachtet der Bestellung der Nachrangsicherheiten ist das Investmentangebot demnach mit Risiken verbunden. Weitere Informationen finden Sie in den Vertragsunterlagen sowie in dem Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB).
2)   Bei den angegebenen Zahlen handelt es sich um Planwerte des Projektentwicklers. Dennoch sind die zukünftigen Größen aller Wohnungen zu diesem Zeitpunkt nicht sicher vorhersagbar, es können sich Abweichungen ergeben.
3)   Bei den angegebenen Zahlen handelt es sich um Planwerte des Projektentwicklers für die Wohnungen entsprechend aktueller Erwartungen. Dennoch sind zukünftige Werte nicht sicher vorhersagbar, bei Kosten und Erträgen können sich demnach Abweichungen ergeben.
4)   Erlöse über alle Wohnungen und Stellplätze vor Steuern.

Bildnachweise: ©EVC Crowdinvest GmbH

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