Zins p.a. Monate Finanzierungsziel
% 30 2.500.000 
Anlageklasse
AA
A
B
C
Finanzierung
erfolgreich
100,00 %
Crowd 2.500.000 

Bahnhofspalais am Villenviertel

Mehrfamilienhaus in Bad Nauheim bei Frankfurt a. M.


PROJEKTFILM


Lage

Hessen
Bad Nauheim

Projekt-Icons

Finanzierungszweck

Revitalisierung
 

Projekt-Icons

Nutzungsart

Wohnen

Projekt-Icons

Zins

6,0 %
p.a.

Projekt-Icons

Tilgung

endfällig

Projekt-Icons

Laufzeit bis

1. Juni
2022

Gesetzlicher Risikohinweis:
Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.

Mehr Informationen

Für diese Vermögensanlage besteht keine Prospektpflicht.
Dargestellte Innenansichten sind illustrativ. Sie sollen es Investoren ermöglichen, sich eine gute Vorstellung vom Objekt zu machen. Sie können aber vom späteren Design abweichen.

Projekt

Die wichtigsten Fakten auf einen Blick

  • Feste Verzinsung: 6,0 % p.a. sofort ab Geldeingang
  • Laufzeit bis 1. Juni 2022 (ca. 30 Monate)
  • Besichert durch eine nachrangige selbstschuldnerische Höchstbetragsbürgschaft des Geschäftsführers über 100.000 Euro.1) Darüber hinaus hat der Gesellschafter haftendes Eigenkapital i.H.v. mindestens 300.000 Euro in die Projektgesellschaft eingebracht.
  • Modernisierung und Umbau eines Mehrfamilienhauses aus der Gründerzeit mit denkmalgeschützter Fassade
  • Es entstehen 18 moderne Eigentumswohnungen sowie insgesamt 19 Stellplätze2)
  • Frankfurt a. M. ist in einer halben Stunde mit der Regionalbahn direkt erreichbar, Projektstandort liegt vis-à-vis vom Bahnhof Bad Nauheim 
  • Attraktive und zentrumsnahe Wohnlage mit etablierter Infrastruktur
  • Auf Wohnimmobilien spezialisierter Projektentwickler 

Projektbeschreibung

In der hessischen Kurstadt Bad Nauheim, ca. 35 km von Frankfurt a. M. entfernt, wird ein Bestandsgebäude aus der Gründerzeit auf einem 1.400 m² großen Grundstück modernisiert und umgebaut. Aus dem um 1895 errichteten Altbau entsteht durch die Revitalisierung ein attraktives Mehrfamilienhaus mit 18 hochwertigen Eigentumswohnungen. Aufgrund der Lage direkt gegenüber vom Bahnhof Bad Nauheim und der Direktverbindung nach Frankfurt a. M. eignen sich die Wohnungen unter anderem hervorragend für Berufspendler.

Die vordere denkmalgeschützte Fassade mit französischen Balkonen bleibt auch nach dem Umbau erhalten. Auf der rückseitigen Fassade des Gebäudes werden noch zusätzliche Balkone angebaut. Für den Altbau sieht der Projektentwickler moderne Apartments mit zwei bis vier Zimmern vor. Die Wohnflächen variieren zwischen ca. 80 und 136 m². Die großzügig geschnittenen Wohnungen zeichnen sich durch Deckenhöhen von bis zu 4,20 m und Echtholz-Parkettböden aus. Zusätzlich gehören zum Grundstück noch elf Tiefgaragen- und sechs Carportstellplätze sowie zwei Außenstellplätze.2)

Der Baubeginn ist für Juli 2020 angesetzt. Der Projektentwickler strebt nach aktueller Planung den Einzelverkauf der Apartments an. 
 

Vogelperspektive Bahnhofsallee 10 in Bad Nauheim

Denkmalgeschützte Fassade 

Beispiel-Wohnzimmer mit Fischgräten-Parkett

Wohnzimmer – Beispiel

Beispiel - Schlafzimmer mit Fischgräten Parkett

Schlafzimmer – Beispiel

Eckdaten

  • Grundstück ca. 1.400 m²
  • Wohnfläche ca. 1.842 m²
  • 18 Wohneinheiten 
  • 2- bis 4-Zimmer-Apartments
  • Wohnungsgrößen ca. 80 bis ca. 136 m² 
  • 19 Stellplätze
  • mittlerer bis hoher Ausbaustandard

Fassade Drohne


Lage

Osterdeichweisen

Makrolage: 
Wetteraukreis

Inmitten des wirtschaftsstarken Rhein-Main-Gebiets befindet sich der hessische Wetteraukreis, der an das Stadtgebiet Frankfurt a. M. grenzt. Da der Kreis das dichteste Schienennetz Hessens und eine gute Verkehrsanbindung an die Autobahnen A5 und A45 besitzt, ist der Wetteraukreis ein gefragter und durch die Nähe zur Main-Metropole florierender Gewerbe- und beliebter Wohnstandort. Namensgeber der nördlich von Frankfurt a. M. gelegenen Landschaft Wetterau ist der Fluss Wetter. Zum rund 1.100 km² großen Landkreis im Regierungsbezirk Darmstadt gehören etwa 25 Gemeindeteile.

Charakteristisch für den Wetteraukreis sind außerdem zahlreiche Mineral- und Thermalquellen, weswegen die dort angesiedelten Kurstädte über eine besonders hohe Erholungsqualität verfügen.

Mikrolage: 
Bad Nauheim

Etwa 35 km nördlich von der Main-Metropole Frankfurt a. M. liegt zwischen dem Taunus und dem Vogelsberg die Stadt Bad Nauheim. Die gut besuchte Kurstadt mit rund 32.000 Einwohnern besitzt einen historischen Stadtkern, gut erkennbar an vom Jugendstil geprägten Wohngebieten. Seit einigen Jahren verzeichnet Bad Nauheim durch die Nähe zu Frankfurt und den dortigen Druck auf den Immobilienmarkt vornehmlich steigende Kauf- und Mietpreise. 

Neben heißen Thermalquellen und einer Vielzahl an medizinischen Fach- sowie Rehakliniken besitzt der Kurort viele weitläufige Park- und Grünanlagen. Charakteristisch für die Stadt ist beispielsweise der Sprudelhof, eine Anfang des 20. Jahrhunderts erbaute Kuranlage. Neben Bad Vibel gilt Bad Nauheim als die Gesundheitsstadt in Hessen.

Infrastruktur

Die Infrastruktur in der Gesundheitsstadt Bad Nauheim ist gut. Aufgrund des hohen Tourismusaufkommens gibt es in der Stadt ein breit gefächertes Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot. Obwohl die Bahnhofsallee inmitten eines Villengebiets liegt, verfügt der Standort über ein gutes Angebot an Einkaufmöglichkeiten, Schulen und Ärzten im fußläufigen Umfeld. Nur wenige Gehminuten vom Projektgrundstück entfernt befinden sich außerdem medizinische Einrichtungen wie Fach- oder Rehakliniken.

Neben einer Vielzahl an Hotels besitzt Bad Nauheim auch eine international ausgerichtete Gastronomie. Umfangreich ist auch das familienfreundliche Angebot an Kultur- sowie Freizeitmöglichkeiten für Alt und Jung. 

Verkehrsanbindung

Die Stadt Bad Nauheim besitzt eine hervorragende Verkehrsanbindung: Vom Hauptbahnhof Bad Nauheim dauert die Direktverbindung in das Stadtzentrum von Frankfurt etwa eine halbe Stunde mit der Regionalbahn. Der Bahnhof liegt direkt gegenüber vom Projektgrundstück. Bis zum Flughafen Frankfurt benötigt man mit dem Zug etwa eine Stunde. 

Mit dem Auto sind sowohl der Flughafen Frankfurt als auch die Frankfurter Innenstadt je nach Verkehrslage über die Autobahn A3 oder die Bundesstraßen B3 und B455 in etwa einer Dreiviertelstunde erreicht. Innerorts und zu den umliegenden Gemeinden verkehren wenige Meter vom Projektstandort entfernt die Buslinien 30 und 49 Richtung Frankfurt sowie Marburg.

Entfernungen:

Sielwall-Faehre

Bahnhof Bad Nauheim ca. 50 m
Sprudelhof ca. 600 m
Kurpark ca. 700 m
Reha-Zentrum Bad Nauheim   ca. 2 km
Goldsteinpark ca. 2 km
Autobahn-Auffahrt A5 ca. 4 km
Gießen ca. 32 km
Innenstadt (Zeil)  Frankfurt a. M.  ca. 33 km
Hauptbahnhof Frankfurt a. M. ca. 41 km
Flughafen Frankfurt a. M. ca. 46 km

Kartenansicht


Analyse

AA 800 – 700
A 699 – 550
568
B 549 – 400
C 399 – 250
wird nicht finanziert 249 – 0

Zusammenfassung der Analyse: Die Gesamtbewertung des Projekts ergibt sich aus verschiedenen Faktoren, die in unterschiedlicher Gewichtung in das Analyse-Ergebnis einfließen – darunter die Lage direkt am Bahnhof mit hervorragender Anbindung nach Frankfurt a. M., die hohe Nachfrage nach Wohnraum am Standort aufgrund der guten Möglichkeiten für Berufspendler, die attraktive Lage in einer hochwertigen Wohngegend sowie die realistische Kalkulation.

Analysekriterien

AA Markt

700

AA Standort

725

B Bauvorhaben

445

A Wirtschaftlichkeit

558

Markt

Die Marktbedingungen in Bad Nauheim sind sehr gut: Die Nähe zu Frankfurt am Main und der dortige Druck auf den Immobilienmarkt begünstigen die Kaufpreisentwicklung in Bad Nauheim. Seit 2014 wuchs der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen um insgesamt 79% – Prognosen zufolge wird dieser in den kommenden Jahren noch weiter ansteigen. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 4.640 EUR/m² liegt Bad Nauheim bereits deutlich über dem des Wetteraukreises.
Score: 700
Gewichtung: 15,00 %

Standort

Bad Nauheim gehört zum wirtschaftsstarken Rhein-Main-Gebiet und verfügt über eine sehr gute Anbindung an das hessische Verkehrs- und Schienennetz. Das Projektgrundstück liegt in einem Wohnviertel mit hoher Kaufkraft und besitzt eine sehr gute Infrastruktur. Die Wohnungen sind unter anderem sehr gut für Pendler geeignet, da sich das Grundstück direkt gegenüber vom Hauptbahnhof befindet. Von dort aus verkehren in regelmäßigen Abständen Regionalzüge nach Frankfurt. Die Standortbedingungen in Bad Nauheim sind für die Wohnnutzung hervorragend.
Score: 725
Gewichtung: 10,00 %

Bauvorhaben

Die vom Projektentwickler angesetzte Bauzeit von etwa 18 Monaten ist prinzipiell plausibel. Erste Baumaßnahmen sind für Juli 2020 vorgesehen und im Dezember 2021 soll das Bauvorhaben fertiggestellt sein. Durch die Darlehenslaufzeit bis Juni 2022 besteht ein ausreichender Puffer, falls der Bau erst später beginnen kann oder die Bauzeit länger dauert als geplant. Die Baugenehmigung liegt noch nicht vor, es ist aber mit einer zeitnahen Erteilung zu rechnen.
Score: 445
Gewichtung: 25,00 %

Wirtschaftlichkeit

Die Kostenkalkulation der Bau- und Baunebenkosten ist schlüssig. Der Projektentwickler setzt etwas geringere Kosten an als die Sachverständigen, bei den Erträgen stimmen die Kalkulationen weitestgehend überein. Die angesetzten Kaufpreise der Wohnungen und Stellplätze sind als marktgerecht zu bewerten. Das Projekt bleibt durch entsprechende Kostenpuffer in der Kalkulation auch dann profitabel, wenn sich zum Beispiel durch notwendige Denkmalschutzmaßnahmen höhere Kosten realisieren.
Score: 558
Gewichtung: 50,00 %

Analysekonzept
 

Das Finanzierungsprojekt wird wie alle unsere Projekte in einem eigens von Engel & Völkers Capital für die Finanzierung von Bauvorhaben und Grundstücken entwickelten, einzigartigen Konzept mit einer Vielzahl an starken Partnern analysiert.

Die oben dargestellte Projekteinschätzung wurde von EVC Crowdinvest GmbH alleinverantwortlich verfasst. Diese basiert auf dem Expertenwissen des Netzwerkes an den zahlreichen von Engel & Völkers bearbeiteten Standorten sowie auf der Expertise von etablierten Partnern wie dem Immobilienbewertungs- und Marktforschungsunternehmen bulwiengesa appraisal GmbH, dem Beratungsunternehmen Drees & Sommer sowie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Roever Broenner Susat Mazars.

Diese Projekteinschätzung dient ausschließlich der Information und ist keine Investitionsempfehlung.

Logo Engel & Völkers Capital

Logo Bulwien Gesa Appraisal

Logo Mazars

Logo Drees und Sommer

Der Plattformbetreiber prüft jedes Finanzierungsprojekt lediglich unter Berücksichtigung zuvor definierter Kriterien. Die Veröffentlichung eines Projektes auf der Seite stellt keine Investitionsempfehlung dar. Der Plattformbetreiber beurteilt nicht die Bonität des Projektinhabers oder des Projektentwicklers. Er überprüft auch nicht die von diesem zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen auf ihre Richtigkeit, ihren Wahrheitsgehalt, ihre Vollständigkeit oder ihre Aktualität. Die auf der Plattform veröffentlichten Informationen zu einem Projekt erheben nicht den Anspruch alle zur eigenständigen Beurteilung der Investitionsentscheidung notwendigen Informationen zu umfassen. Investoren sollten die Möglichkeit nutzen, sich fachkundig beraten zu lassen und auf weitere unabhängige Quellen zurückzugreifen.

Finanzierung

Finanzierungsgarantie: Die Finanzierung dieses Projekts wird garantiert. Engel & Völkers Capital und unsere institutionellen Partner beteiligen sich mit mindestens 10% der Crowdinvestingsumme. Kommt zudem weniger Geld durch die Crowd zusammen als angestrebt, erhöhen wir unseren Finanzierungsanteil entsprechend.

Projektkalkulation

Kosten3)

Gesamtinvestitionskosten 8.109.536 €
  Grundstückskauf 2.401.180 €
  Herrichten - Erschließen 150.000 €
  Bauwerk - Konstruktion 2.157.840 €
  Technische Anlagen 750.000 €
  Außenanlagen 50.000 €
  Baunebenkosten 770.000 €
  Sonstige Kosten  227.941 €
  Finanzierungskosten 1.102.575 €
  Unvorhergesehenes 500.000 €

Erlöse3)

Geplante Erlöse (gesamt)4)      9.729.000 €
    Erw. Ø-Preis pro m² (ohne Stellplätze) 5.075 €/
    Erw. VK-Preise Wohnungen (Spanne) 4.600 - 5.400 €/m²
    Erw. VK-Preis je Tiefgaragen-Stellplatz 25.000 €
    Erw. VK-Preis je Carport-Platz 15.000 €
    Erw. VK-Preis je Außenstell-Platz 5.000 €

Prognostizierte Werte gemäß Analyse

VK-Preise Wohnungen (Ø)      5.100 €/
VK-Preise Wohnungen (Spanne) 4.700 - 5.400 €/m²
VK-Preis je Tiefgaragen-Stellplatz 25.000 €
VK-Preis je Carport-Platz 15.000 €
VK-Preis je Außenstell-Platz 7.500 €

Mittelherkunft

Fremdkapital 5.059.536 €  62,4 %
Mezzanine-Kapital inkl. Crowdinvesting  2.750.000 € 33,9 %
Eigenkapital  300.000 € 3,7 %

Gesamt

8.109.536 €

100 %

Das gesamte Projektvolumen für den Umbau und die Sanierung eines Bestandsgebäudes in Bad Nauheim beträgt rund 8.109.536 Euro.

Für die Finanzierung des Objektes ist geplant, 5.059.536 Euro als Fremdkapital aufzunehmen. Insgesamt 2.750.000 Euro Mezzanine-Kapital werden über die Crowd sowie Engel & Völkers Capital finanziert. 300.000 Euro bringt der Projektentwickler als Eigenkapital ein.

Zahlungsfluss

Zinsfluss

Hinweis zur Tilgung: Eine vorzeitige Tilgung des Darlehens ist bei diesem Projekt möglich. In einem solchen Fall ist der Darlehensnehmer aber trotzdem verpflichtet, die vereinbarten Zinszahlungen zu leisten und zusammen mit der Tilgung an die Crowdinvestoren auszuzahlen.


Projektentwickler

Logo Projektentwickler

Profil

Die Grolman Capital GmbH Projektentwicklung und Consulting wurde 2018 von Wolfgang Grolman gegründet. Das Unternehmen ist im Bereich Projektentwicklung tätig und saniert Altbauten und denkmalgeschützte Gebäude. 

Die für das Bauvorhaben zuständige Bauprojektgesellschaft Bahnhofsallee 10 mbH wurde ebenfalls von Wolfgang Grolman gegründet und ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Grolman Capital GmbH Projektentwicklung und Consulting. 

Referenzprojekt

Vom Management der Bauprojektgesellschaft Bahnhofsallee 10 mbh wurde folgendes Projekt bereits erfolgreich abgeschlossen:

  • Mehrfamilienhaus
  • Kernsanierung / Umbau 
  • Köln Braunsfeld
  • Projektleitung und Vertrieb
  • 2017 - 2018

Ansprechpartner

Wolfgang Grolman Geschäftsführer Grolman Capital GmbH

Wolfgang Grolman
Geschäftsführer Grolman Capital GmbH 

Wolfgang Grolman ist der Geschäftsführer der Grolman Capital GmbH und der Bauprojektgesellschaft Bahnhofsallee 10 mbH. Er verantwortet die Entwicklung, den Bau und den Vertrieb des Projekts Bahnhofpalais am Villenviertel in Bad Nauheim. Wolfgang Grolman ist seit 2008 unternehmerisch im Immobilienbereich tätig, wo er zunächst ein Maklerunternehmen gründete. Seit 2014 fokussierte er sich auf den Bereich Projektentwicklung und Immobilienfinanzierung. 

Zu Beginn seiner Karriere arbeitete der Diplom-Kaufman unter anderem bei der Landesbausparkasse Münster/Düsseldorf sowie später in verschiedenen leitenden Positionen für die Allianz Versicherung AG und den Gerling Konzern. 


Emittent & Anbieter

Bauprojektgesellschaft Bahnhofsallee 10 mbH

 Johannes-Theodor-Baargeld-Weg 36
50858 Köln
Deutschland


Ergänzende Ausführungen

1)  Die Nachrangsicherheiten unterliegen ebenfalls einem qualifizierten Rangrücktritt. Das bedeutet, dass die Geltendmachung von Forderungen im Rahmen der Nachrangsicherheiten nur insoweit möglich ist, sofern der qualifizierte Nachrang der Forderungsdurchsetzung gegen den Emittenten und/oder den Bürgen nicht entgegensteht. Ungeachtet der Bestellung der Nachrangsicherheiten ist das Investmentangebot demnach mit Risiken verbunden. Weitere Informationen finden Sie in den Vertragsunterlagen sowie in dem Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB).
2)   Bei den angegebenen Zahlen handelt es sich um Planwerte des Projektentwicklers. Dennoch sind die zukünftigen Größen aller Wohnungen sowie die Zahl der Stellplätze zu diesem Zeitpunkt nicht sicher vorhersagbar, es können sich Abweichungen ergeben.
3)   Bei den angegebenen Zahlen handelt es sich um Planwerte des Projektentwicklers für die Wohnungen entsprechend aktueller Erwartungen. Dennoch sind zukünftige Werte nicht sicher vorhersagbar, bei Kosten und Erträgen können sich demnach Abweichungen ergeben.
4)   Erlöse vor Steuern.

Bildnachweise: ©EVC Crowdinvest GmbH; ©Bauprojektgesellschaft Bahnhofsallee 10 mbH; ©pixabay 

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