Zins p.a. Monate Finanzierungsziel
4,9 % 35 3.000.000 
Anlageklasse
AA
A
B
C
Finanzierung
erfolgreich
100,00 %
Crowd 3.000.000 

Büros am Rhein-Ufer

Arbeiten in attraktiver Lage in Düsseldorf


PROJEKTFILM


Lage

Düsseldorf
Golzheim

Projekt-Icons

Finanzierungszweck

Bestand
 

Projekt-Icons

Nutzungsart

Büro

Projekt-Icons

Zins

4,9 %
p.a.

Projekt-Icons

Tilgung

endfällig

Projekt-Icons

Laufzeit bis

16. April
2023

Gesetzlicher Risikohinweis:
Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.

Mehr Informationen

Für diese Vermögensanlage besteht keine Prospektpflicht.
 

Projekt

Die wichtigsten Fakten auf einen Blick

  • Feste Verzinsung: 4,9 % p.a. sofort ab Geldeingang
  • Laufzeit bis 16.04.2023 (ca. 35 Monate)
  • Besichert durch nachrangige selbstschuldnerische Höchstbetragsbürgschaft des Gesellschafters CENTRUM Beteiligungsgesellschaft mbH über 300.000 Euro.1) Darüber hinaus hat der Gesellschafter wirtschaftliches Eigenkapital2) i.H.v. mindestens 1.300.000 Euro in die Projektgesellschaft eingebracht. 
  • Bestandsfinanzierung eines um 1920 erbauten Bürogebäudes mit begrünter Dachterrasse auf einem ca. 3.439 m² großen Grundstück mit 10 Stellplätzen
  • 100 % vermietet bis mindestens Ende 2025
  • Attraktive Lage direkt am Rhein-Ufer im zentral gelegenen Düsseldorf-Golzheim mit guter Verkehrsanbindung
  • Auf hochwertige Gewerbeimmobilien in zentralen Lagen spezialisiertes Management
Südostansicht Rotterdamer Straße

Südostansicht

Nordostansicht Rotterdamer Straße 40

Nordostansicht

Fassade

Südansicht


Projektbeschreibung

Direkt am Rhein-Ufer besitzt die CENTRUM Düsseldorf, Rotterdamer Straße 40 GmbH seit 2019 den überwiegenden Teil der Flächen an einer vollvermieteten Immobilie. Das Bürogebäude befindet sich im Düsseldorfer Bezirk Golzheim im Norden der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt. 

Das mehrgeschossige, in den 1920er Jahren errichtete Bürogebäude steht auf einem ca. 3.439 m² großen Grundstück in der Rotterdamer Straße 40 in 40474 Düsseldorf. Die Immobilie befindet sich in einem guten Bauzustand. Der Mieter hat die Mietflächen in den letzten Jahren hochwertig renoviert. Ein Highlight des Bürogebäudes ist die begrünte Dachterrasse mit Blick über den Rhein. 

Die Nutzfläche von insgesamt ca. 2.488 m² und die zugehörigen zehn Stellplätze sind seit September 2015 vermietet an eine Vertriebsgesellschaft eines weltweiten Branchenführers der Luxusmarkenindustrie. Das Mietverhältnis endet frühestens im Dezember 2025. Weiterer Teileigentümer der Immobilie ist ein Düsseldorfer Wassersport-Verein.

Nach derzeitigem Planungsstand soll das Objekt langfristig im Bestand der Objektgesellschaft gehalten werden. 
 

Eckdaten

  • Grundstück ca. 3.439 m²
  • Nutzfläche ca. 2.488 m²
  • 100 % vermietet bis 2025
  • 10 Außenstellplätze
  • Um 1920 erbaut
  • Guter Bauzustand


Lage

Foto-Dummy

Makrolage: Düsseldorf

Düsseldorf ist die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens und gehört zur wirtschaftsstarken Metropolregion Rhein-Ruhr. Mit mehr als 640.000 Einwohnern ist die kreisfreie Stadt am Rhein eine der größten Städte Deutschlands. 

Darüber hinaus ist die Messestadt ein wichtiger Finanz- und Börsenplatz, aber auch ein prosperierender Bürostandort. Viele börsennotierte Unternehmen sind in Düsseldorf ansässig. An dem etablierten Wirtschaftsstandort haben sich auch die Beschäftigtenzahlen positiv entwickelt: Rund 424.000 Beschäftigte waren 2019 in der Rhein-Metropole angestellt – 19 % mehr als noch 2010. 

Bekannte Wahrzeichen der nordrhein-westfälischen Stadt sind unter anderem die Rheinufer-Promenade sowie der moderne Medienhafen. Ein beliebtes Ausflugsziel in Düsseldorf ist unter anderem die „Kö“: Die Luxuseinkaufsmeile Königsallee genießt überregionale Bekanntheit.

Mikrolage: Golzheim

Nördlich der Düsseldorfer Innenstadt liegt am Rhein-Ufer der Bezirk Golzheim, der aufgrund seiner vielfältigen Architektur mit Prachtbauten aus der Gründerzeit zu den attraktivsten Stadtteilen der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt gehört. 

Weitere Vorzüge des Stadtteils sind die Nähe zum Stadtkern, die gute Verkehrsanbindung und die hochwertigen Bürogebiete, die immer mehr Unternehmen nach Golzheim ziehen.

Dementsprechend gut ist auch das Mietniveau für Büroimmobilien im Stadtteil: Die Spitzenmieten in Golzheim betrugen 2019 ca. 23,00 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Wachstum von 7 % – Tendenz weiter steigend. 

Das Projektgrundstück in der Rotterdamer Straße 40 besticht vor allem durch seine exklusive Lage direkt am Rhein-Ufer. Von der begrünten Dachterrasse hat man einen unverbauten Blick über den Rhein.

Infrastruktur

Das Nahversorgungsangebot im Umfeld ist gut. Eine Auswahl an verschiedenen Geschäften des täglichen Bedarfs und Dienstleistungs-Unternehmen sind in der etwa zehn Gehminuten entfernten Kaiserwertherstraße zu finden.

Dort gibt es außerdem medizinische Einrichtungen, eine Schule und eine Kindertagesstätte. Cafés, Bäckereien und verschiedene Restaurants befinden sich ebenfalls in der Kaiserwertherstraße sowie in der angrenzenden Nebenstraßen.

Weitere Einzelhandels- und Dienstleistungsunternehmen findet man in der Düsseldorfer Innenstadt, zum Beispiel in der „Kö“, der Einkaufsmeile in Düsseldorf. 

Verkehrsanbindung

Zur nächstgelegenen Bushaltestelle Theodor-Heuss-Brücke benötigt man vom Projektgrundstück in der Rotterdamer Straße 40 etwa sechs Gehminuten. Mehrere Buslinien verkehren dort zur Messe, zum Hauptbahnhof und zum Flughafen Düsseldorf. Der U-Bahnhof Reeser Platz, wo die U-Bahnlinien U78 und U79 verkehren, ist ca. 400 m entfernt. Eine U-Bahnfahrt in die Düsseldorfer Altstadt dauert ca. eine Viertelstunde. 

Über die Bundesstraße B7 mit Anbindung an die Autobahn A44 ist die vierspurige Rotterdamer Straße auch mit dem Auto gut erreichbar. Eine Autofahrt zum Flughafen oder in die Innenstadt dauert bei ruhiger Verkehrslage etwa zehn Minuten. Das Angebot an Parkplätzen ist im Projektumfeld ebenfalls gut.

Entfernungen:

Foto-Dummy

Kleiner Rheinpark ca. 35 m
U-Bahnhof Reeser Platz    ca. 400 m
Messe Düsseldorf ca. 2 km
S-Bahnhof Düsseldorf-Derendorf   ca. 3 km
A44, Auffahrt ca. 4 km
Flughafen Düsseldorf   ca. 4 km
Königsallee ("Kö") ca. 4 km
Hauptbahnhof Düsseldorf ca. 5 km
Neuss ca. 11 km

Kartenansicht


Analyse

AA 800 – 700
702
A 699 – 550
B 549 – 400
C 399 – 250
wird nicht finanziert 249 – 0

Zusammenfassung der Analyse: Die Gesamtbewertung des Projekts ergibt sich aus verschiedenen Faktoren, die in unterschiedlicher Gewichtung in das Analyse-Ergebnis einfließen – darunter die attraktive Lage direkt am Wasser, die Vollvermietung der Büroflächen, der gute Bauzustand des ca. 1920 erbauten Gebäudes sowie die realistische Kalkulation.

Analysekriterien

AA Markt

775

AA Standort

745

A Bauwerk

651

A Wirtschaftlichkeit

696

Markt

Düsseldorf verfügt als etablierter Wirtschaftsstandort über sehr gute Marktbedingungen. Dazu zählen unter anderem eine überschaubare Bautätigkeit für Büroimmobilien und der Anstieg der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten um 19 % seit 2010. Ebenfalls als sehr gut zu werten ist der Rückgang der Leerstandsquote mit einem weiter steigenden Bedarf an Büroräumen, der sich positiv auf die Mietpreisentwicklung auswirkt. Bei einer Wiedervermietung ist von einer guten Marktgängigkeit auszugehen.
Score: 775
Gewichtung: 15,00 %

Standort

Das Projekt profitiert von der Lage im Bürogebiet Golzheim/Kennedydamm mit etablierter Infrastruktur. Das Objekt liegt an der nördlich verlaufenden vierspurigen Rotterdamer Straße, wodurch die Innenstadt und der Flughafen sehr gut erreichbar sind. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist ebenfalls hervorragend. Positive Auswirkungen auf die Büroimmobilie hat auch die Lage direkt am Rhein-Ufer mit unverbauter Sicht auf den Fluss. Durch die sehr gute Standortqualität ist ein Mietpreis über dem durchschnittlichen Marktniveau für Bestandsgebäude erzielbar.
Score: 745
Gewichtung: 10,00 %

Bauwerk

Die in den 1920er Jahren errichtete Immobilie wurde 1988 umfassend saniert. Das Gebäude befindet sich in einem guten altersgerechten Zustand mit hoher Restnutzungsdauer. Die Grundrissgestaltung entspricht den Anforderungen des jetzigen Mieters. Das Gebäudetragwerk begünstigt außerdem flexible Grundrisslösungen, was für einen möglichen späteren Mieterwechsel positiv wäre. Sofern notwendig, werden Modernisierungen unternommen, um die Marktfähigkeit langfristig zu gewährleisten.
Score: 651
Gewichtung: 25,00 %

Wirtschaftlichkeit

Die Einnahmesituation ist aufgrund des noch bis mindestens 2025 laufenden Mietvertrages gesichert. Die aktuelle Vertragsmiete liegt deutlich unterhalb des Marktniveaus, wodurch sich eine deutliche Wertsteigerung zum Ende der Laufzeit hin ergibt. Zudem ist das Angebot an Bürogebäuden mit direkter Lage am Rhein-Ufer sehr gering, was für eine spätere Wiedervermietung sehr vorteilhaft ist. Der Investor geht von einer langfristigen Haltestrategie aus, dennoch wäre auch bei einem Verkauf nach drei Jahren ein Gewinn erzielbar.
Score: 696
Gewichtung: 50,00 %

Analysekonzept
 

Das Finanzierungsprojekt wird wie alle unsere Projekte in einem eigens von Engel & Völkers Capital für die Finanzierung von Bauvorhaben und Grundstücken entwickelten, einzigartigen Konzept mit einer Vielzahl an starken Partnern analysiert.

Die oben dargestellte Projekteinschätzung wurde von EVC Crowdinvest GmbH alleinverantwortlich verfasst. Diese basiert auf dem Expertenwissen des Netzwerkes an den zahlreichen von Engel & Völkers bearbeiteten Standorten sowie auf der Expertise von etablierten Partnern wie dem Immobilienbewertungs- und Marktforschungsunternehmen bulwiengesa appraisal GmbH, dem Beratungsunternehmen CBRE sowie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Roever Broenner Susat Mazars.

Diese Projekteinschätzung dient ausschließlich der Information und ist keine Investitionsempfehlung.

Logo Engel & Völkers Capital

Logo Bulwien Gesa Appraisal

Logo Mazars

Logo Drees und Sommer

Der Plattformbetreiber prüft jedes Finanzierungsprojekt lediglich unter Berücksichtigung zuvor definierter Kriterien. Die Veröffentlichung eines Projektes auf der Seite stellt keine Investitionsempfehlung dar. Der Plattformbetreiber beurteilt nicht die Bonität des Projektinhabers oder des Projektentwicklers. Er überprüft auch nicht die von diesem zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen auf ihre Richtigkeit, ihren Wahrheitsgehalt, ihre Vollständigkeit oder ihre Aktualität. Die auf der Plattform veröffentlichten Informationen zu einem Projekt erheben nicht den Anspruch alle zur eigenständigen Beurteilung der Investitionsentscheidung notwendigen Informationen zu umfassen. Investoren sollten die Möglichkeit nutzen, sich fachkundig beraten zu lassen und auf weitere unabhängige Quellen zurückzugreifen.

Finanzen

Finanzierungsgarantie: Die Finanzierung dieses Projekts wird garantiert. Engel & Völkers Capital und unsere institutionellen Partner beteiligen sich mit mindestens 10% der Crowdinvestingsumme. Kommt zudem weniger Geld durch die Crowd zusammen als angestrebt, erhöhen wir unseren Finanzierungsanteil entsprechend.

Finanzkennzahlen

Kosten3)

Gesamtinvestitionskosten 15.638.310 €
  Ankaufskosten 14.265.455 €
  Bauwerk / Baukonstruktion 50.417 €
  Finanzierungskosten 1.259.448 €
  Liquditätspuffer 62.990 €

Erlöse3)

Rohertrag Gebäude (Soll-Miete 100 %)4) 656.832 €/p.a.
Rohertrags-Vervielfältiger (Faktor) ca. 28-fach
Rohertrags-Vervielfältiger (Faktor) gemäß Analyse ca. 26-fach

Marktwert (inkl. Stellplätze)  ca. 18.540.576 €
Marktwert (inkl. Stellplätze) gemäß Analyse ca. 15.061.245 €
Reinerträge während der Darlehenslaufzeit 1.118.182 €

Mittelherkunft

Fremdkapital 10.000.000 64,0 %
Mezzanine-Kapital inkl. Crowdinvesting  3.300.000 € 21,1 %
Wirtschaftliches Eigenkapital2) 1.300.000 € 8,3 %
Sonstige liquide Mittel (Erträge)5) 1.038.310 € 6,6 %

Gesamt

15.638.310

100 %

Das gesamte Projektvolumen für das Büros am Rhein-Ufer beträgt 15.638.310 Euro.

Insgesamt 3.300.000 Euro Mezzanine-Kapital werden über die Crowd sowie Engel & Völkers Capital und institutionelle Partner finanziert. 1.300.000 Euro sollen aus wirtschaftlichem Eigenkapital2) finanziert werden. Zudem wurde Fremdkapital in Höhe von 10.000.000 Euro aufgenommen. 

Zudem besteht noch eine nachrangige, selbstschuldnerische Höchstbetragsbürgschaft des Gesellschafters über 0,3 Mio. Euro.1)

Zahlungsfluss

Zinsfluss

Hinweis zur Tilgung: Eine vorzeitige Tilgung des Darlehens ist bei diesem Projekt möglich. In einem solchen Fall ist der Darlehensnehmer aber trotzdem verpflichtet, die vereinbarten Zinszahlungen zu leisten und zusammen mit der Tilgung an die Crowdinvestoren auszuzahlen.


Management

Logo Projektentwickler

Profil

Die CENTRUM Gruppe mit Sitz in Düsseldorf ist spezialisiert auf die Bereiche Asset-Management und Projektentwicklung für Einzelhandels- und Büroimmobilien in den Top-Lagen deutscher Großstädte wie Berlin und Düsseldorf. Darüber hinaus agiert das Unternehmen einerseits als Bauherr und übernimmt andererseits auch die Projektrealisierung entweder selbst oder gemeinsam mit Joint Venture Partnern. 

Als Teil der CENTRUM Gruppe wurde 2019 die Objektgesellschaft CENTRUM Düsseldorf, Rotterdamer Straße 40 GmbH gegründet, um die Bestandsimmobilie in der Rotterdamer Straße 40 zu erwerben und zu halten.
 

Referenzprojekte

Die CENTRUM Gruppe realisierte bereits Immobilienprojekte und -transaktionen in einem Volumen von mehr als 4,5 Milliarden Euro. Auf der Webseite des Unternehmens finden Sie den umfangreichen Track-Record von fertiggestellten und geplanten Immobilien mit detaillierten Informationen sowie Bildern.

Eine Auswahl an Projekten stellen wir Ihnen hier vor:

Düsseldorf, Cecilienallee 4

  • Bestand
  • Büro
  • Ca. 1.480 m² Mietfläche, 100% vermietet
  • Um 1907 erbaut, 2007 komplett saniert

Berlin, Gutenbergstraße 8-10

  • Neubau
  • Büro, Wohnen
  • Ca. 22.200 m² Mietfläche
  • Geplante Fertigstellung: 2021

Düsseldorf, Schadowstraße 42-52

  • Neubau
  • Handel, Dienstleistung und Büro
  • Ca. 25.000 m² Mietfläche
  • Geplante Fertigstellung: 2020

Ansprechpartner

Wolfgang Grolman Geschäftsführer Grolman Capital GmbH

Rudi Purps
Geschäftsführer CENTRUM Gruppe

Rudi Purps ist seit 2012 Geschäftsführer der CENTRUM Holding GmbH & Co. KG. Zu seinen Zuständigkeitsbereichen gehören die Akquisition, die Erstellung von Machbarkeitsstudien sowie Nutzungs- und Flächenkonzepten. Zudem verantwortet er Projektentwicklungen und den Verkauf von Objekten.

Seit 2010 ist Rudi Purps für die CENTRUM Gruppe tätig, zuvor war er Leiter der Immobilienabteilung Karstadt Warenhaus AG und Leiter verschiedener Restrukturierungsprojekte bei der Arcandor AG. Zu Beginn seiner Karriere arbeitete er bei Daimler/Chrysler und EADS in Stuttgart, Amsterdam und Paris.
 


Emittent & Anbieter

CENTRUM Düsseldorf, Rotterdamer Straße 40 GmbH 

Kaistr. 8 a
40221 Düsseldorf 
Deutschland


Ergänzende Ausführungen

1)  Die Nachrangsicherheiten unterliegen ebenfalls einem qualifizierten Rangrücktritt. Das bedeutet, dass die Geltendmachung von Forderungen im Rahmen der Nachrangsicherheiten nur insoweit möglich ist, sofern der qualifizierte Nachrang der Forderungsdurchsetzung gegen den Emittenten und/oder den Bürgen nicht entgegensteht. Ungeachtet der Bestellung der Nachrangsicherheiten ist das Investmentangebot demnach mit Risiken verbunden. Weitere Informationen finden Sie bitte den Vertragsunterlagen sowie dem Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB).
2)   Gesellschafterdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt hinter alle Forderungen der Mezzanine-Kapitalgeber (inkl. Crowd) und somit wirtschaftlich mit Eigenkapital vergleichbar.

3)   Bei den angegebenen Zahlen handelt es sich um Planwerte des Managements auf Basis des unterzeichneten Mietvertrags für die Büroräume entsprechend aktueller Erwartungen. Dennoch sind zukünftige Werte nicht sicher vorhersagbar, bei Kosten und Erträgen können sich demnach Abweichungen ergeben.
4)   Erwartete Mieteinnahmen, kalkuliert auf Basis der erwarteten Mieten im dritten Mietjahr.
5)   Erträge aus Vermietung abzgl. etwaiger Bewirtschaftungskosten und anderer Mietminderungen belaufen sich während der Darlehenslaufzeit auf ca. 1,04 Mio. Euro und können nicht vom Gesellschafter entnommen werden, solange die Forderungen aus dem Mezzanindarlehen (Tilgung und Zins) nicht vollständig beglichen sind.

Bildnachweise: ©EVC Crowdinvest GmbH; ©CENTRUM Gruppe; ©pixabay

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