Die Projektanalyse im Detail

Jedes Immobilienprojekt wird in einem von Engel & Völkers Capital speziell für die Projektfinanzierung von Bauvorhaben und Grundstücken entwickelten Konzept detailliert analysiert.

Dabei erfolgt zunächst eine Analyse durch Engel & Völkers Capital, bei der wir auf das umfangreiche Know-how aus dem Engel & Völkers-Netzwerk zurückgreifen – wie das umfangreiche Engel & Völkers-Research-Material und persönliche Kontakte vor Ort. Unsere finale Projekteinschätzung erfolgt eigenverantwortlich, wobei wir uns bei der Entscheidungsfindung nicht allein auf unser eigenes Know-how verlassen, sondern zusätzlich auf die Expertise von unabhängigen, spezialisierten Partnern zurückgreifen. Folgende Teilbereiche lassen wir zusätzlich extern detailliert untersuchen:  

  • Markt- und Standortanalyse durch das Immobilienbewertungs- und Marktforschungsunternehmen bulwiengesa appraisal GmbH
  • Technische Projektanalyse durch das Beratungsunternehmen Drees & Sommer
  • Analyse des Projektentwicklers durch die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Roever Broenner Susat Mazars.

Namhafte Beratungen steuern Ihr Expertise zu unserer Prüfung bei.

Auf Basis dieser Gutachten erfolgt abschließend die alleinverantwortliche Projekteinschätzung von Engel & Völkers Capital. In jeder Kategorie (u.a. anderem Wirtschaftlichkeit, Standort, Grundstück sowie der jeweilige Markt) erhalten die Anlageprojekte eine Punktzahl zwischen 0 und 800. 

Mit Hilfe dieses Scorings schätzen wir das Risiko der Kapitalvergabe ein und legen die Höhe der Zinsen entsprechend fest (je höher das mit einer Investition verbundene Risiko, desto höher der Zins).  

Anklageklassen der Crowdinvesting-Projekte

Projekte, die in der Analyse weniger als 250 Punkte erreichen, bieten wir aufgrund des sehr hohen Risikos nicht auf unserer Plattform an. Generell dienen unsere Projekteinschätzungen ausschließlich der Information und sind keine Investitionsempfehlungen.

Die Gesamtdarstellung unserer Analyse ist exemplarisch, d.h. sie erläutert Vorgehensweisen nur beispielhaft und nicht abschließend. Die Analyse wird zudem selbstverständlich auf jedes Projekt individuell zugeschnitten und kann bei einzelnen Projekten von den auf dieser Seite gezeigten Vorgehsweisen und Inhalten abweichen.

Wirtschaftlichkeit

Für die Frage, ob ein Projekt rentabel sein wird, sind die Kosten auf der einen Seite und die Verkaufspreise auf der anderen Seite entscheidend. Der Projektentwickler hält sein Projekt für profitabel, ansonsten würde er es nicht umsetzen wollen. Für Engel & Völkers Capital geht es darum herauszufinden, ob seine Kalkulation realistisch ist oder ob etwa zu optimistisch geplant wurde. Um eine realistische Kalkulation der Wirtschaftlichkeit eines Projekts zu erhalten, dürfen die Kosten nicht unter- und die erzielbaren Erlöse nicht überschätzt werden. Zudem müssen Zeitspannen realistisch prognostiziert werden, da die Kosten – zum Beispiel für Dienstleister -  steigen, je länger man diese benötigt. 

Einen Einfluss auf Kosten und Erlöse haben Entwicklungen in den drei Bereichen Markt und Standort, Bauvorhaben und Projektentwickler, die daher nicht nur von Engel & Völkers Capital, sondern zusätzlich mit Untergutachten spezialisierter Partner explizit geprüft werden. Deren Ergebnisse fließen in unsere alleinverantwortliche Einschätzung der Wirtschaftlichkeit jedes Projekts mit ein. 

Was genau wird analysiert?

  • Baukosten
  • Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Maklerprovisionen)
  • Finanzierungskosten
  • Kosten für Vertrieb und Marketing
  • Bauzeit
  • Verkaufspreise
  • Relevante Faktoren in  den Bereichen Markt & Standort, Bauvorhaben und Projektentwickler, die einen Einfluss auf Kosten und Erlöse haben können (s. dazu Erläuterung zu den Untergutachten)

Eigenverantwortliche 
Einschätzung durch

Basierend auf einer
unabhängigen Analyse von


Markt und Standort

Ausschlaggebend für die mit der Projektentwicklung erzielbaren Erlöse sind vor allem das Angebot von und die Nachfrage nach entsprechenden Immobilienprojekten am jeweiligen Standort. Um darüber eine Aussage treffen zu können, müssen die Entwicklungen am entsprechenden Immobilienmarkt und am Mikro- und Makrostandort analysiert werden. Dabei ist neben der momentanen Einschätzung der Lage auch die oft nicht ganz einfache Prognose zu treffen, wie sich die entsprechenden Faktoren in den kommenden Jahren voraussichtlich entwickeln werden. 

Was genau wird analysiert? 

Soziodemografische Rahmenbedingungen, z.B.:

  • Bevölkerungsstand-/entwicklung (Alter, Familienstand etc.)
  • Haushaltszahlen
  • Einkommenssituation
  • Erwerbstätigenquote

Gegebenheiten Infrastruktur, z.B.:

  • Standortcharakter
  • Verkehrsanbindung / Parkmöglichkeiten
  • Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot
  • Kindertagesstätten/Schulen

Detaillierte Immobilienmarktanalyse, z.B.:

  • Neubautätigkeiten
  • Bestand
  • Preise
  • Leerstand
  • Investmentmarkt

Eigenverantwortliche 
Einschätzung durch

Basierend auf einer
unabhängigen Analyse von


Bauvorhaben - Planung und Ausführung

Hier geht es darum, die Kosten des Bauvorhabens aus technischer Sicht zu beleuchten. Geprüft wird bespielsweise, ob das Gebäude wie geplant auf dem Grundstück erstellt werden darf, ob die Bau- und Baunebenkosten richtig kalkuliert wurden und ob die prognostizierte Zeitspanne für die Errichtung der Projektentwicklung realistisch ist. So können sich die kalkulierten Bau- und Baunebenkosten beträchtlich erhöhen, wenn beispielsweise Herstellkosten (für Rohbau, Fassade, Dach, etc.) nicht richtig kalkuliert wurden oder die Planung nicht sämtliche baurechtliche Auflagen (z.B. Brandschutz) berücksichtigt.

Was genau wird analysiert?

  • Grundstück (u.a. Grundbuchauszug, Lageplan, Bodengutachten, Verträge etc.)
  • Bauobjekt (u.a. Grundrisse, Baubeschreibung, Flächenberechnungen etc.)
  • Bauantrag / Genehmigungen

Eigenverantwortliche 
Einschätzung durch

Basierend auf einer
unabhängigen Analyse von


Projektentwickler

Mit dem Projektentwickler steht und fällt der Erfolg eines Immobilienprojektes. Das geht von der Qualifikation der verantwortlichen Personen bis zum Track-Record der Gesellschaft: Wie viele Projekte (speziell der jeweiligen Immobilienklasse) haben die Verantwortlichen in der Vergangenheit schon erfolgreich realisiert? Haben sie Erfahrung mit Projekten in der jeweiligen Region? Auch die Finanzkraft des Projektentwicklers spielt eine Rolle. Ist er zum Beispiel liquide genug, Projektverzögerungen finanziell stemmen zu können?

Was genau wird analysiert?

  • Erfahrung des Projektentwicklers: Welche Projekte (der selben Assetklasse) wurden bisher wie erfolgreich durchgeführt?
  • Qualität des Managements: Wie qualifiziert und erfahren sind die verantwortlich handelnden Personen, speziell bei Unternehmen, die noch keine oder noch nicht viele Projekte durchgeführt haben?
  • Finanzielle Lage/Bonität der Gesellschaft
  • Steuerliche Risiken
  • Qualität des Controllings und der Dokumentation

Eigenverantwortliche 
Einschätzung durch

Basierend auf einer
unabhängigen Analyse von


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